海外不動産投資のリスクと有望な投資環境

近年、注目度が高まっている海外不動産投資。

海外不動産には、物件価格上昇のキャピタルゲインや高利回り物件など、日本の不動産にはない魅力があります。

一方で、海外不動産投資は本当に儲かるのか疑問に感じている方も多くいるのではないでしょうか。

日本の投資家は、国際決済銀行（ＢＩＳ）のデータに基づく実質実効為替レートが約50年ぶりの円安となったことや世界的な不動産不況にもかかわらず、過去20年で最も多くの資金を投じ、海外の不動産を買い上げている。

Lisa Du. “バブル期以来、日本勢１兆円の海外不動産投資－ＮＹやロンドンで”. Bloomberg. 2023年12月6日. https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2023-12-06/S57SXRT0G1KW00, (参照2024-06-08)

日本の投資家は、日本国内のローリターンの現状を鑑み、収入源の分散を図る長期的視点に立ち海外不動産へ投資を進めています。

この記事では、海外不動産へ投資する際に知っておくべきリスクとリターンをお伝えします。

海外不動産を購入することへの批判的な意見として、以下のようなリスクやデメリットが一般的にあげられます。

• キャピタルゲインを狙った投資はリスクが高い
• インカムゲインを稼げるとは限らない
• 海外不動産投資はローンを組むことが難しい
• 為替変動によるリスクがある
• 購入後の物件管理に手間がかかる
• 税制改正により、節税効果が弱まった

これらのリスクやデメリットは不動産を購入する国によって異なりますが、実際にはどうなのかをアブダビ・ドバイを例に用いて客観的に分析します。

UAE（アブダビ・ドバイ）ではキャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙った不動産投資ができます。

岩指、佐藤、飯塚、秋山. “第48回　不動産投資家調査（2023年4月現在）の調査結果”. 一般社団法人　日本不動産研究所. 2023年5月30日. https://www.reinet.or.jp/pdf/REIS/publication_data48th.pdf, (参照2024-06-08)

馴染みのない海外不動産へ投資する際、物件の選定や現地対応なども難しくなります。また海外不動産に対して知識や情報が乏しいことや、言語の差異につけ込み詐欺や不正を働く人がいることも事実です。

UAEには数多くの日系の仲介業者（主にドバイ）がます。どの企業も日本語で対応してくれるや、現地で案内をしてくれるというメリットがあります。

しかし、UAEにはデベロッパーが100社以上もあり、仲介業者が販売する物件も多種多様で提案内容が異なります。そのため、仲介業者と物件選びは慎重に行わなくてはいけません。

参考として以下の2点に気をつけてください。「企業の透明性」と「紹介される物件デベロッパー」の2点に気をつけます。

企業の透明性

-企業のライセンスの照会（不動産ライセンス）
-役員の経歴チェック
-在ドバイ日本国総領事館
-各種インターネット記事

まず初めに企業の透明性を調べます。正式なライセンスを持っているか、企業の役員にはどんな人がいるのか、経歴などをしっかりと確認します。

次に提案される物件のデベロッパーを確認します。過去の物件評価や、実際に住んでいる人たちの声などをネット上で探すのが良いでしょう。

デベロッパーを名指しで批判を避けますが、大手のデベロッパーであっても物件の質が悪かったり、物件の納期がかなり遅れることもあります。

弊社が考える「おすすめするデベロッパー」「注意すべきデベロッパー」リストは個別にご提供いたします。以下よりご連絡をいただければリストをお送りいたします。

不動産価格が上昇する国とは、どのような国でしょうか？

一般的に語られるポイントに、「経済成長」と「人口増加」の2点があります。

• 経済成長している国：物価が上昇傾向にあるため、不動産価格は上昇しやすくなる
• 人口増加している国：住宅需要が高まるため、不動産価格は上昇しやすくなる

上記の条件に当てはまるのが、海外の新興国や一部の先進国です。特に日本人の投資先として注目されているとして国は、UAE、マレーシア、タイ、フィリピン、アメリカなどが挙げられます。

UAE全体の実質GDP成長率とアブダビ・ドバイの人口増加率

-実質GDP成長率：7.6%（2022年）
-アブダビの人口増加率：1.66%（2023年）
-ドバイの人口増加率：1.43%（2023年）

アブダビ・ドバイに関しては経済成長と人口増加とともに魅力的な数字となっているので、海外不動産の投資対象としては条件を満たしています。

国の経済成長と人口増加は海外不動産へ投資する際に考慮すべき重要な点です。それ以外にも情勢やカントリーリスクなどに関しても下調べをする必要があります。

• 情報の非対称性
  現地にいない投資家は、現地の状況をリアルタイムで把握することが難しく、情報の非対称性が大きくなります。現地事情に精通した人材やネットワークがないと、正確な情報を入手するのが難しくなります。
• 言語や文化の違い
  海外では言語や文化が異なるため、コミュニケーションの齟齬や誤解が生じやすくなります。現地の慣習や法制度を理解するのも容易ではありません。
• 遠隔地への現地調査の難しさ
  対象物件から遠く離れた場所からでは、十分な現地調査が難しくなります。物件の状況、周辺環境、アクセス等の確認が不十分になりがちです。
• 将来の需要予測の難しさ
  人口動態、経済動向、法制度変更、政情不安定さ等、将来の需要に影響を与える要因は複雑に絡み合っており、予測が難しくなります。
• デューデリジェンスの困難さ
  現地に赴かずに、物件の権利関係や法的瑕疵、建物状況、環境問題等のリスクを完全に洗い出すのは非常に難しい課題です。
• 投資環境の違い
  投資に関連する法制度、税制、金融制度が現地で異なることも多く、投資家にとってなじみにくい環境です。

海外不動産の立地が、将来的にも需要があり、価値を維持できるかを見極めることが重要です。

人口動態、経済発展、インフラ整備状況など、多岐にわたる要因を分析し、中長期的な需給動向を的確に予測する必要があります。これは容易ではなく、専門的な知識と経験が求められます。

海外不動産を購入する前に知っておくべき情報（アブダビの事例）には以下の記事でまとめております。

アブダビに関わらず、海外不動産を購入する際には以下の記事内の項目を理解するまで、その国の状況をしっかりと調査するのがよいでしょう。不動産仲介業者やエージェントに頼るだけでなく、投資に関わることは自身での下調べが必要です。

UAEの首都アブダビがもつ大きなポテンシャルと将来性

投資対象地域での新規供給計画や空室率の動向によっては、供給過多によりリスクが高まる可能性があります。そのため、政策や開発計画を分析し、適正な土地供給が行われている地域を選ぶことが賢明です。

土地供給に関してアブダビとドバイを比較すると、アブダビに軍配が上がります。

アブダビでは外国人が購入できる土地と不動産物件の8割をアルダー(Aldar)が建設していることから、需要と供給をコントロールしています。

つまり、不動産購入者の利益を守るため、供給過多にならないマーケットをアブダビは作り出しています。逆にドバイでは同じエリアに隣接する物件だとしても物件価格が大きく異なったり、物件の空室率はネット上に出ている情報よりも高い傾向にあります。

たとえブランドが付いた高級物件だとしても、販売する部屋数が多すぎてしまうと希少性が落ちてしまい、なかなか物件価格が上がらないなどの問題が起きます。

エリアや周辺観光など他の要素も強く影響するので、専門家とよく相談するのが良いでしょう。

海外での不動産投資において、最大の障壁は言語と距離の問題です。

現地の言語に不慣れであれば、入居者との円滑なコミュニケーションが難しくなります。さらに日本から遠く離れた国であれば、物件への定期的な訪問や維持管理業務を自分で行うことは現実的ではありません。

例えば、東京からバンコクまでの所要時間は約6時間半、シンガポールまでも約7時間を要します。さらに中東やヨーロッパの都市となると10時間以上の長時間フライトが避けられません。こうした状況下で、現地からの問い合わせに迅速に対応したり、設備の定期点検を実施するのは非常に困難です。

海外の不動産投資においてインカムゲインを狙う場合には、現地で活動する専門のプロパティマネジャーの確保が不可欠です。

言語と文化の違いをカバーしつつ、物件の状況に合わせて、入居者対応から修繕工事の手配まで様々な業務を代行してくれる業者を探さないといけません。

プロパティマネジャーに期待される役割は大きく、以下の3点があげられます。

1. 入居者対応と家賃など収益の集金業務
2. 設備の定期点検と修繕工事の手配
3. 空室時の入居者募集と契約手続き業務

不動産投資においては、プロパティマネジャーなくしては物件の資産価値を維持・向上させることはできません。投資の成否を分ける大きなカギを担っているのです。

プロパティマネジャーを確保するうえで、もうひとつのポイントが「専門業者の充足度」です。

海外の都市部においては、プロパティマネジャー業界が成熟している地域と、そうでない地域があります。業者間の競争が活発な地域では、サービスの質が高く、料金も適正な水準に抑えられる傾向があります。

一方、業者数が少ない地域では、質が低かったり、料金が高止まりするリスクがあります。例えば、ASEANの経済中心都市であるバンコク、ジャカルタ、シンガポールでは、豊富なプロパティマネジャーが存在しています。これに対し、ミャンマーの事情は異なり、業者が少なく選択肢が限られがちです。こうした事情から、物件の所在地選定においても、プロパティマネジャー業界の成熟度は重要な判断材料です。業者が多数存在し、競争が活発な地域を物件投資先に選ぶことが賢明といえるでしょう。

海外不動産投資は、リスクが高い半面で大きなリターンも期待できる投資です。しかし、遠隔地での物件管理は欠かせない課題です。言語の壁と距離の問題を解決し、現地に精通した優秀なプロパティマネジャーの確保が必須です。このポイントへの対策が成功の鍵になると言っても過言ではありません。

海外不動産を購入する際には、為替リスクと政情リスクに注意が必要です。

為替レートの変動により、現地通貨建ての資産価値が自国通貨換算で変わるリスクがあります。また、現地の政治情勢の変化により、資産の没収や課税の強化など、所有権や収益性に影響が出る可能性があります。投資先国の政治的・社会的リスクを十分に検討し、リスクヘッジ策を立てることが肝心です。海外不動産には魅力もありますが、リスクを軽視せず慎重に判断する必要があります。

海外で不動産を購入した際に、その国の通貨が暴落したらどうしようと不安を持つ方もいるかと思います。この為替変動リスクの対策の結論として、日本円と強い通貨の両方を持ち、リスク分散するのが良いでしょう。日本円も外貨通貨も将来的にどのような値動きをするかは判断が難しいです。そのため海外不動産で得た利益を外貨で持ち、預託金利の高い銀行などに預けるのが良いでしょう。

UAEの場合、現地通貨のディルハムは米ドルと固定相場制になっており、1ドル＝36.725aedから変動しません。そして、不動産からの収益は3-7%などの高い預託金利の銀行に預けることで、さらに安定して資産を増やすことも可能です。

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海外不動産投資においては、政情不安定リスクをよく認識しておく必要があります。

新興国や発展途上国では、政権交代や内乱、クーデターなどの政情不安定な事態が起こりうるためです。こうした事態が発生すると、外国からの投資家に対する様々な規制が敷かれたり、一方的な資産の没収や国有化などの措置が取られる可能性があります。実際に過去には、中南米、アフリカ諸国などで、政情不安定を理由に外国企業や投資家の資産が凍結・没収された事例が複数確認されています。また、内戦や市民運動の激化によって、物件の破壊や入居者の避難といった事態にも見舞われかねません。

このように政情不安定リスクは無視できるものではなく、物件の所在地選定時に十分吟味し、回避できない場合は投資を控える等の判断が求められます。投資先の国や地域の政治・治安状況を常に注視し、的確なリスク対応を怠らないことが重要なのです。

海外不動産への投資を考慮されている方は既に知っているかもしれませんが、2023年中国の大手不動産開発会社・恒大集団が米国で破産申請しました。政府による不動産業界への資金調達規制と、ゼロコロナ政策による国内市場の冷え込みが重なり、同社は2021年末に約48兆円の債務を抱えるに至りました。このような政府の方針に関しても常に意識する必要があります。

海外不動産投資においては、投資対象国のカントリーリスクを十分に検討しておくことが不可欠です。

カントリーリスクとは、その国の政治・経済・社会状況などに起因するリスクを指し、テロ、内戦、政変、債務不履行、資産の国有化など、多岐にわたる事象が含まれます。こうしたリスクが顕在化すれば、投資家は物件の価値が大幅に毀損したり、最悪の場合には資産を完全に失う可能性もあるのです。特に新興国や発展途上国では、このカントリーリスクが高止まりしがちです。政治的には権威主義体制が続いたり、民主化の遅れから内乱や暴動が起こりやすく、経済面でも景気の振れ幅が大きかったり、債務不履行リスクが高まるケースが散見されます。加えて、外国人投資家に対する差別的な規制や待遇も無視できません。

このように、カントリーリスクが高ければ投資の安全性が著しく損なわれてしまうため、必ず十分なリスク評価と対策を講じる必要があります。政治・経済の安定性、法的整備状況、外資規制の有無などを多角的に分析し、リスクが許容できる水準かどうかを慎重に吟味しなければなりません。

海外不動産への投資をする際には、政治経済が安定している地域を物件所在地として選ぶことが極めて重要です。

政情が不安定な地域では、突発的な内乱や政権交代などによる資産の没収リスクが常にあり、大きな損失を被る可能性があるためです。

一方、政治が安定し、経済が順調に成長している地域であれば、そうしたリスクは極めて低くなります。例えば、東南アジアではシンガポール、中東ではドバイやアブダビが、比較的リスクが低い投資先と言えるでしょう。こうした地域は外国資本の受け入れ態勢も整っており、海外投資家に対する法制度の整備も進んでいます。投資判断においては、そうした地域の政治経済リスクを多角的に分析・検討し、リスクが最小限に抑えられる地域を物件所在地に選定することが何より大切なのです。

バイテックス(BITEX)はアブダビで唯一かつ初の日系不動産企業です。

2024年現時点、UAE国内ではドバイ不動産よりもアブダビ不動産をオススメしています。一番の理由はアブダビにある政府系デベロッパー「アルダー(Aldar)」の存在です。弊社もドバイの大手デベロッパーエマール(EMAAR)、ショーバ(Sobha)、エリントン(Ellignton)などとも連携しており物件販売しています。しかし、我々の日本と海外での長年の不動産経験から、今後はアブダビの方がよりよい不動産投資市場になると判断しております。

1. アルダー(Aldar)はアブダビで1番大きな政府系デベロッパーで、上場しており経営が安定している。
   建設が頓挫することがなく、物件の質がかなり高い。
2. 外国人が購入できる土地と不動産物件の8割を建設していることから、需要と供給をコントロールしている。
   不動産購入者の利益を守るため、供給過多にならない不動産市場にアブダビに作り出しています。
3. アルダー(Aldar)と政府が連携し、アブダビの住環境をより良い場所にしている。
   世界有数の病院、学校、美術館、ショッピングモール、観光名所、などより良い生活のための施設をアルダー(Aldar)は政府と共同で推し続けています。

なぜ、アブダビが海外不動産の投資先に良いのか。なぜ、デベロッパーはアルダー(Aldar)が良いのか。これらに関しては他の記事にてまとめておりますので、ご一読ください。

アブダビ・ドバイを含むUAEで1番のデベロッパーAldar

【2024年】アブダビ不動産のメリットとデメリットを徹底解析「なぜ、ドバイではないのか？」

1. アブダビで不動産ライセンスを持っている唯一の日系不動産企業。
   アブダビでの不動産ライセンスを持っていな限り、購入後の物件のリセールや賃貸のリスティングできません。バイテックスは購入から物件のリセール・賃貸まで全て日本語でシームレスに対応いたします。ドバイの物件もお取り扱いしております。
2. 日本とUAEの不動産市場を熟知している。
   日本とUAEの両方で販売経験があることから、それぞれの不動産に関する知識を用いて、日本・UAEでのローン申請などを用いた最適な購入方法を紹介できます。
3. 物件の買取保証に関しても提案させていただいております。
   弊社が自信をもって紹介できる有料物件のみ紹介しておりますので、物件の完成後に物件価格が下がってしまうことがございましたら保証いたします。

本記事では近年注目が高まっている海外不動産投資に関して解説しました。

海外不動産には、物件価格上昇のキャピタルゲインや高利回り物件など、日本の不動産にはない魅力があります。一方で、海外不動産投資は本当に儲かるのか疑問に感じている方も多くいるかと思います。

どの国に投資する際の判断は一次情報が重要となります。仲介業者とデベロッパーの下調べをし、どのような物件に投資すれば良いのかを比較検討する必要があります。