Sobha Realty（ショーバ）のプロジェクト、ORBIS（オルビス）に関する基礎情報や利回りに関してまとめております。
最近では、EMAAR（エマール）と比較されるほど知名度の上がったショーバから、購入しやすい価格帯の物件オルビスが発表されました。
プロジェクトのエリアはダウンタウンやマリーナエリアから少し離れたエリアにありますが、レジデンスエリアとして人気で、次の開発エリアとして急ピッチで開発が進んでいます。
賃貸として運用することにおすすめの物件です。
基礎情報
- デベロッパー：Sobha Realty（ショーバ）
- プロジェクト名：ORBIS（オルビス）
- 場所：モーターシティ
- 間取り：1ベッドルーム、1.5ベッドルーム、2ベッドルーム
- サイズ：50平米~92平米
- 値段：4,200万円から（AED 985K, USD 268K）
- 完成：2027年12月
- リセール可能時期：40%を完済したタイミング
参照：Google map, https://maps.app.goo.gl/njnUYettmtggr1VS9
ドバイ政府からメトロがオルビスの目の前にできると既に発表がありました。情報は既に政府が発信するネット上で公開されています。そのため、新たなメトロの開通はほぼ確実と言えるでしょう。
オルビスのタワーAからは駅に直結する橋がかかるため、アクセスがより便利となります。
参照：Development
Information System,Dubai Development Authority, https://gis.dda.gov.ae/DIS/
購入後の想定利回り
- 物件の完成まで、物件価格が毎年8~10%上昇（想定）
- 賃貸収入は年間7%~8%（想定）
4,200万円の物件購入方法
| 支払い | 割合(%) | 金額 | 支払い段階 |
|---|---|---|---|
| 頭金 | 20% | 820万円 | 物件申し込み日 |
| 1回目の支払い | 10% | 420万円 | 6ヶ月後 |
| 2回目の支払い | 10% | 420万円 | 12ヶ月後 |
| 3回目の支払い | 10% | 420万円 | 18ヶ月後 |
| 4回目の支払い | 10% | 420万円 | 24ヶ月後 |
| 最後の支払い | 40% | 1,700万円 | 完成時 |
オルビスの完成は2027年12月を予定しているため、4回目の支払いまでに物件価格全体の60%を支払います。その後、鍵の受け渡し時に残りの40%を支払います。
鍵の受け渡し時の40%に関しては、この物件を担保とした担保ローンをUAEで引くことができます。
銀行の条件によって異なりますが、60歳まで分割払いができます。日本の居住者の場合は最大60%、UAEの居住者の場合は最大90%です。つまり、賃料収入を得ながらのローン返済も可能となります。
詳しくは、別記事でご確認ください。
賃料収入のイメージ
2024年5月現在、モーターシティでの1ベッドルームの賃貸価格は、年間の平均で243万円から303万円（AED57,000~71,000）です。
4,200万円の1ベッドルームを保有してる場合、年間5.7%~7.2%の賃料で貸し出すことができます。
ショーバはラグジュアリー不動産に当てはまることや、過去の物件が高い利回りとなってる結果から、7%程の利回りを期待できます。
参照：DXB INTERACT, https://dxbinteract.com/dubai-house-prices/valuation/3651812
リセールのイメージ
オルビスは物件価格全体の40%を完済したタイミングでリセールができます。
2023年から2024年の直近1年間、モーターシティでは1スクエアフィート辺りの価格が20.87%上昇しており、コロナ禍の2021年をボトムに上昇傾向にあります。
過去を遡ると2017年がモーターシティでの最高値で、そこまでに到達するのに現時点からは84%の上昇が必要です。そのため、物件の完成後も物件価格の伸び代があると言えます。
物件の購入から完成まで毎年8~10%の上昇傾向にあり、4,200万円の物件を買った場合、2年後の完成時には4,872万円~5,040万円が想定されます。
つまり、期待値を上げると2年間で840万円（5,040万円-4,200万円）のキャピタルゲインを得ることが可能です。
理想の利回り
新築物件の購入ととなるためリセールや賃料収入が入るまでサンクコストとになりますが、4,200万円の物件を購入し、完成後には物件価格が5,040万円となります。
賃料としては5,040万円の7%となる353万円（4,200万円の8.3%）が年間の収入として入ります。
完成の段階から8.3%賃料収入が定期的かつ無税で入ってくることは、固い投資かつ高利回りだと言えるでしょう。
物件完成後の価格は、現在の市場傾向から毎年5%ほど上昇が期待できます。毎年の物件価格の上昇も大きなメリットです。
5つのメリット
- オルビスの前にメトロの開通が確定
- エミレーツ航空の全便がアルマックトゥーン空港へ移動
- 物件完成まで物件価格は毎年8~10%上昇
- 賃貸収入は年間7%以上
- 物件完成時に2年間の投資家ビザを取得できる
気をつけるべき点
- ダウンタウンやドバイ国際空港まで離れている
- 車がないと様々な場所への交通が不便
- プロジェクト全体のユニット数が多いため、急激な値段の上昇を期待できない
- 物件購入から完成までサンクコストとなる
- 周辺エリアに有名な観光地が少ない
ギャラリー
まとめ
現時点で確実に言えることは、4000万円台の物件を他社と比較した際に、ショーバが提供する物件と同程度のクオリティは見つかりません。
オルビスのエリアはダウンタウンやマリーナエリアから少し離れたエリアにありますが、レジデンスエリアとして人気で、次の開発エリアとして急ピッチで開発が進んでいます。
政府が発表するメトロの開通が確実な点は、大きなポイントだと言えます。
ご興味のある方は以下よりご連絡をお待ちしております。