アブダビ・ドバイを含むUAEで1番のデベロッパーAldar

アルダー(Aldar Development)はアブダビに本社のある不動産デベロッパーです。時価総額はアラブ首長国連邦(UAE)全体の不動産デベロッパーで1番の会社規模となっています。

アルダーはドバイではまだプロジェクトは多く展開していないためドバイでは名がそこまで知れ渡ってはいませんが、本社のあるアブダビでは誰もが知っており、土地の開発から物件の建築まで全てを手掛けている政府系企業です。

本記事ではバイテックス一押しのデベロッパー「アルダー」と、アブダビへ投資することのメリットを詳しく紹介します。

バイテックスは数多くあるデベロッパーの中でアルダーを強くオススメしています。そして、アブダビという土地にも強いポテンシャルを感じています。

デベロッパーの認知度としてエマール(EMAAR)やショーバ(Sobha)、ドバイというエリアも大変魅力的です。弊社がオススメできる物件も数多くあります。

しかし、最近ではドバイに住む富裕層がアブダビに移住し始めていることも事実です。水面下で注目が集まり始めているはアブダビに、この黎明期のタイミングで投資することで将来的に大きなリターンを得られるでしょう。

アブダビに関しての詳しい説明は以下の記事で説明していますので、是非読んでみてください。

UAEの首都アブダビがもつ大きなポテンシャルと将来性

• サディヤット島(Saadiyat Island)のマムシャ(Mamsha)という物件は発表当初には在庫が残っていたにもかかわらず、現在は海側の物件価格は4倍、そして町側の物件価格も2倍と高騰
• ドバイで初のプロジェクトとなる戸建てコミュニティー「ヘイブン(HAVEN)」は、950軒が48時間で完売
• 2024年5月2日に発表されたドバイでの戸建てコミュニティー「アスロン(ATHLON)」は、48時間でAED41億（約1,750億円）分の物件が完売。
• サディヤット島のソーシーズ(THE SOURCES TERRACES)は、販売開始前に完売
• サディヤット島のルーブルレジデンスは(LOUVRE RESIDENCES)は、販売開始前に完売
• サディヤット島のノブレジデンスは(NOBU RESIDENCES)は、アブダビで最高額となる3,730万ドル(約58億円)で取引

アルダーが発表する物件は発売当初に売れ残っていたとしても、物件価格は上昇する傾向にあります。

その中にはサディヤット島のマムシャのように、販売当初は売れ残り販売プロモーションをかけた物件でも、完成してから1年後には2~3倍も値上がりする物件もあります。（これはかなり稀です。）

また、アルダーがドバイで近年発表した2つの戸建てプロジェクト「ヘイブン」と「アスロン」では眼を見張る成果を出しました。ヘイブンは950軒の戸建てを48時間で完売、アスロンは48時間でAED41億（約1,750億円）分の物件が売れました。

Athlon, Aldar’s second residential development in #Dubai, has sold out its first two phases in just 48 hours, generating AED 4.1 billion. This vibrant community is designed for those who thrive on active living. pic.twitter.com/H6Y507yZbk

— ALDAR (@aldar) May 10, 2024

これらのアルダーの功績はドバイのデベロッパーであるエマールやショーバでも真似することはできません。つまり、アルダーは常に顧客の期待以上の結果と成果を出し続けていると言えるでしょう。

1. 時価総額がUAEのデベロッパーの中で1番高い
2. 政府系デベロッパーのため、購入リスクが極端に低い
3. アブダビの不動産市場の需要と供給をコントロールしている
4. 物件価格の20%を支払えば、完成前でもリセールが可能
5. 賃貸利回りが6.3~8%
6. 販売価格から完成時までの値上がりは約20-35%

Aldarは民間と政府から資本が入っている半官半民の政府系企業です。

アルダーの主な事業としてAldar Development（不動産開発と管理）とAldar Investment（投資）があります。そして、Aldar Propertiesの株式はアブダビ証券取引所で取引（株式相場：ALDAR:UH）されています。

最新の株価と発行済み株式数を考慮すると、今年2024年3月の時価総額はAED45.29Bとなります。この時価総額は、ドバイやアブダビ全てを含むUAE全体の不動産デベローパーの中で1番高い額となっています。

主な投資元にはMUBADARAという政府系ファンドが入っています。

アルダーの2017年から2022年の業績を見てみると、売上高は6.2Bから11.2B（AED：ディルハム）、粗利益は2.7Bから4.7B、純利益は2.0Bから3.1B、そして配当金も右肩上がりで上昇しています。このことから、Aldarは財政的に安定していると言えるでしょう。

Aldarの資本には政府系のファンドが入っていることや、アブダビ政府が広大な土地を管理しているため不動産開発を抑制できます。

アルダーがアブダビの不動産開発を抑制できていることから、投資のリスク要因である供給過剰を防げています。実際にアブダビでの空室率は非常に低く、7～8％程度で推移しています。これは旺盛な需要を示しており、不動産投資家にとってのリスクの低さを示しています。ドバイでも賃貸利回りは高い推移を維持しておりますが、実際の空室率は高い傾向にあります。

アルダーはデベロッパーとして戸建てやマンション（アパート）などの物件建設はもちろん行いますが、アブダビの土地開発を担うマスターデベロッパーでもあります。そのため、アルダーはアブダビ政府と共に都市の計画をし、その時々の需要と供給を計算し建設する物件数を決めます。アルダーは外国人が購入可能なアブダビの物件の全体の9割に携わっているこため、アブダビの不動産市場を独占しており、需要と供給をコントロールしていると言っても過言でないでしょう。

Aldarの物件は全て、物件価格全体の20%を支払えばリセール可能です。

この20%でリセールが可能という数字はUAE国内で比較してとても低いです。ドバイでは通常40%以上の物件価格を支払わないとリセールできませんが、Aldarの物件は全て20%の支払いが完了した段階でリセールを開始できます。

ドバイでも10年ほど前は20%などの支払いのみでリセールができた物件もありました。しかし、物件によっては顧客が予定通りにリセールできず、物件の支払いを滞らせてしまったこともあります。そして、最終的には物件の工事を滞らせてしまうというケースも発生しました。そのため、現在のドバイ政府はリセールが開始できるできる割合をより高く設けています。

この画像は実際にアルダーが出している物件ペイメントプランです。このペイメントプランを見ると、3番のPayment3の段階で物件全体の25%を支払い終えるため、この段階からリセールが可能となります。

【オフプラン物件のリセールイメージ】

・物件価格全体：1,601,935aed(64,991,132円)

・Payment3（25%）を支払った時点でリセール可能：432,956aed（17,565,195円）を支払う
└金額内訳：Payment1+Payment2+Payment3+ADM Fee+ADM Admin Fee

・Payment3の支払いが完了し、物件価格を10%上乗せしてリセールができた場合、約1,756万円の支払いで約650万円の利益を出せます。
└支払い金額：432,956aed（17,565,195円）
└リセールからの利益：160,193aed(6,499,113円)

つまり、購入から約1年で物件価格に10%を上乗せできた場合には、432,956aed（17,565,195円）を支払った段階で、160,193aed(6,499,113円)の利益を出せます。

アブダビ全体の賃貸の利回りは5.5~8%とドバイよりも高い水準となっています。

アルダーの担当者からは、最近の発表されたアルダーからの物件は6.3~8%の賃貸利回りを出しており、ドバイよりも安定的かつ高水準で利回りを出せているとのことです。この理由は、アルダーが土地の開発から物件の開発まで全てを担っていることで、マーケットの需要をコントロールしていることが大きく起因します。

これも同じくアルダーの担当者から説明にはなりますが、最近発表された物件の販売開始価格から完成時までに物件価格は平均で20~35%上昇します。特に最近発表された、ルーブルレジデンスやノブレジデンスなどのブランドレジデンスは値段の上昇幅が大きくなる傾向にあります。

アルダーのブランドレジデンスは一般公開される前から完売するケースや、1週間ほどで売り切れることがほとんどです。そのため、この人気度合いがさらなる付加価値（プレミア）をつけ、完成時には物件価格がより高くなる傾向にあります。

このような物件に関してはアルダーとの事前の根回しなどが必要になるので、ご興味のある方は事前にご連絡ください。

1. 【重要】物件登録料が2%（ドバイは4%）
2. 経済の安定と成長
3. 好調な不動産市場
4. 戦略的ロケーションと接続性
5. ユニークなライフスタイルと投資インセンティブ

アブダビでの物件登録料は物件価格全体の2%と、ドバイや他のエリアの4%と比較して半額以下です。

完成前物件（オフプラン）に対してアブダビではInterim Real Estate Register（ドバイではOqood）という名前の権利書が発行されます。この費用はどの不動産物件を購入する際に絶対に支払わなくてはいけない費用です。そしてこの金額がアブダビとドバイで2%も異なります。

画像赤枠の左側を見てもらうと不動産登録料のADM FeeがAED32,039となっています。この金額は全体価格AED1,601,935の2%にあたります。次に、赤枠右側の部分が確認するとADM Admin FeeがAED432とあります。これは登録時にかかる実際の手数料でドバイでは一律で4,200aedかかりますが、アブダビでは432aedと安価です。

【物件登録料のアブダビとドバイの比較】

・物件価格全体：1,601,935aed(64,991,132円)

・物件登録料（アブダビの場合）：32,471aed（1,317,474円）
└金額内訳：物件価格全体1,601,935aed(64,991,132円)の2%+432aed

・物件登録料（ドバイの場合）：68,278aed（2,812,732円）
└金額内訳：物件価格全体1,601,935aed(64,991,132円)の4%+4,200aed

差額：35,807aed（1,475,080円）

アブダビでの物件登録料が2%と安い理由としては、アブダビ政府の主な収入源にはGDPの8割以上を占める、世界6位の石油埋蔵があるためです。そのため、現時点ではドバイのように不動産取引からそこまで多くの税金を求めていません。逆にドバイには石油がないため、政府の収入源にはこの不動産取引ごとに発生する物件登録料が重要となります。

物件価格全体の2%と登録手数料の額がアブダビとドバイで変わります。今後はもしかしたらアブダビも登録料が4%になる可能性もあるので、今のうちにアブダビの不動産を購入するのは賢明な選択肢かもしれません。

• 一人当たりGDP： アブダビの1人当たりGDPは世界第3位の75,690ドル（IMF、2023年）で、スイスとシンガポールを上回る
• ソブリンウェルスファンド（国家が持つ金融資産を運営するファンド）：アブダビの政府系ファンドは、世界第6位の8,280億ドル（SWFI、2023年）で、金融の安定性を提供し、長期投資を支えている
• 経済成長： 2022年のGDP成長率は9.3%（オックスフォード・ビジネス・グループ）で、アブダビは中東・北アフリカ地域で最も急成長している経済国である
• 投資適格格付け： アブダビに対する、Moody’sの格付けはAa3、S&Pの格付けはAA-、Fitchの格付けはAAであり、信用リスクの低さと投資家の信頼性を示している
• 海外直接投資：2022年に230億ドルの海外投資（国連、2022年）

• 安定した不動産価格： アブダビのアパートの全体の平均価格は、2023年には5.4％上昇した（Bayut, 2024年）
• 高い賃貸利回り： アパートの平均利回りは6.8%、ビラ（平屋）の平均利回りは5.7%（Bayut、2024年）。
• 需要の拡大： 2030年には人口が320万人に達すると予想されており（世界銀行、2023年）、住宅需要を牽引している
• 海外からの不動産購入者： アブダビの不動産は、2023年上半期に外国人バイヤーによる購入が過去最高の363％を記録した（アブダビ市交通局（DMT））
• 高騰する売買取引件数： アブダビ不動産センター（ADREC）が発表した公式数値によると、アブダビでは2023年1～9月の不動産売買が186％増を記録した
• 観光ブーム： 2023年の観光客数は過去最高の1,130万人（DTCM、2024年）で、ホスピタリティ投資の可能性が高まる
• 政府の取り組み： 「ゴールデン・ビザ」プログラムにより長期滞在者が増え、市場の安定が促進される

• 世界の貿易ハブ： 世界銀行のWorld Bank’s Logistics Performance指数（2022年）で11位にランクされ、効率的な貿易円滑化を示している
• 優れたインフラ： アブダビ国際空港はSkytraxにより世界第6位にランクイン（2023年）
• グローバルな接続性： アブダビ国際空港は、国際空港評議会（ACI）により中東のベストエアポート（2019年）にランクされた
• 強力な航空接続性： エティハド航空が世界140都市以上に就航、国際的な旅行投資を促進している
• 戦略的立地： 世界の人口80％が8時間以内のフライトでアブダビへ移動可能

• サステナビリティ・アワード： アブダビはESG パフォーマンスでMENA 地域第1 位（Sustainable Fitch、2023 年）。
• ビジネスのしやすさ： 中東で第1位、世界で第12位（IPOファンド）。
• 高い安全基準： アブダビは2024年に世界で最も安全な都市となり、住民や投資家に安全な環境を提供している。（Numbeo, 2024）
• 生活の質（QOL）： 外国人にとっての生活の質の高さが世界第4位の都市にランクイン（Expat City Ranking 2023 レポート）

1. 価値評価
2. 限られた供給と増大する需要
3. 魅力的な賃貸利回り
4. 低いリスク

• アブダビの不動産セクターは2024年に成長し、資本価値の着実な上昇につながっている（ValuStart、2024年）
• AIベースの調査によると、ヤス島、アル・リーム島、サディヤット島がアブダビの取引額トップ3に浮上すると予測（Realiste、2024年）
• 2023年には、ヴィラ価格が9.2％、アパートメント価格が5.7％上昇し、サディヤット島が最も高い年間キャピタルゲインを記録した（ValuStart, 2024）。

• アブダビの自由保有地域の価格が安定しているのは、建設中の新築住宅の数が限られていることが大きな要因（ナイト・フランク、2023年夏レポート）
• 2023年、アブダビの不動産取引件数は前年比91.1%増を記録した。この間、オフプランの取引は135.5％増加し、流通市場での取引は22.7％増加した（CBRE、2023年）
• 2023 年初からの 9 ヶ月間は不動産売買額が 186％増加（ADREC 2023 年）

• アパートの利回りは5.5％～8％、ヴィラの利回りは4.5％～6.5％で、世界有数の賃貸利回りを出している（Numbeo, Property Finder, 2024年）

• GDP成長率： アブダビのGDPは2024年に4.6％成長すると予想されており（IMF推計）、経済が堅調で比較的安定していることを示している
• 空室率：アブダビの空室率は低く、5～7％程度で推移している。これは旺盛な需要を示しており、不動産投資家のリスクを軽減している。
• ランドバンキング： 政府は広大な土地を管理しているため、開発を抑制し、もう一つのリスク要因である供給過剰を防ぐことができる。

ブルームバーグの2023年12月のレポートによると、アブダビは世界で2番目に富裕層が移住した国となりました。ここでの富裕層は100万ドル以上の投資可能資産を所有する世帯（HNWI、High-Net-Worth Individual）で経済的にも大きな影響力のある人たちです。

2023年の大富豪の移住国トップ10は以下の通りです

1. オーストラリア：5,200人
2. アラブ首長国連邦：4,500人
3. シンガポール：3,200人
4. アメリカ：2,100人
5. スイス：1,800人
6. カナダ：1,600人
7. ギリシャ：1,200人
8. フランス：1,000人
9. ポルトガル：800人
10. ニュージーランド：700人

これに対して日本からは2023年に300人の億万長者が流出すると想定されています。この数字は2022年の100人という数字から3倍で、富裕層の国外移住を進んでいることがわかります。

最近ではドバイの居住者がアブダビへ移り始めています。その理由には教育・文化、生活面での快適さ（QOL）が挙げられます。アブダビには世界トップランキングのニューヨーク大学やハリファ大学があることや、今後新たに4つの美術館が建設されるなど教育・文化の面からも居住エリアに注目が集まっています。それに伴い、需要の高まる不動産も政府が需要と供給をコントロールしていることから、投資家リスクを最低限に押させえ投資をしやすい健康的な土壌が整っています。

注目が集まり始めているはアブダビに、現時点から投資をすることで将来的に大きなリターンを得られる明るい要素が多くあります。UAE内ではドバイだけではなくアブダビにも目を向けてみてはいかがでしょうか。