【必読】アブダビ・ドバイでの不動産購入マニュアル

本記事では、UAEに関する基礎知識、アビダビ・ドバイでの不動産購入方法をまとめております。

UAE（アブダビ・ドバイを含む）にて不動産投資を考慮する際に知っておくべき、メリット・デメリットなど知識を習得していただければと思います。

記事内での細かな点や最新の情報を知りたい場合は直接ご連絡ください。

UAE（アラブ首長国連邦）は中東で最も繁栄している国と言っても過言ではないでしょう。

UAEの首都であるアブダビは、国土の86.7%を占めており、商業で発展しているドバイは国土の5%となります。

ドバイとアブダビ間のアクセス方法はタクシー、バスまたは車の運転で、片道1時間半ほどの距離です。アクセス方法に関しては、別記事にて紹介しているのでそちらからご確認ください。

項目	アブダビ	ドバイ
人口	378万人	375万人
面積	67,340㎢	3,885㎢
GDP	2,490億ドル	1,050億ドル
1人あたりの平均所得	13万ドル	4.4万ドル
GDP内にオイルが占める額	35.9%	1%
年間の観光客数	159.3万人	487.5万人
1番大きな企業	ADNOC	Emirates Group
主要産業	石油・ガス産業、化学・石化産業、航空宇宙産業	観光・ホスピタリティ業、不動産業、金融サービス業

アブダビのGDPは、石油や天然ガスの豊富な採掘によりドバイの2倍以上となっており、主要産業は石油関連です。一方、ドバイでは石油採掘が少ないため観光と不動産業に力を入れています。

2009年にドバイでは、ドバイ・ショックと呼ばれる信用不安から株式相場が急落しドバイは大規模な債務の返済が迫りました。その際、ドバイはアブダビ国立銀行などから100億ドル調達し難を逃れました。

ドバイが経済危機に直面した際は同じUAEの首都アブダビに支援してもらう構造になっています。

アブダビ政府がこの大きな経済危機の際に援助をしたことから、ドバイにあるブルジュ・ハリファという世界一高い建物の名前は、アブダビの首長ハリーファさんから由来しています。

1. キャピタルゲインとインカムゲインの両方を狙える
2. キャピタル・インカムゲインへの課税がない
3. ドルと連動している通貨ディルハム（AED）
4. 物件の適正価格とエスクロー口座
5. 安定的な人口上昇と低い平均年齢

UAEでは大きな売却益と安定した賃料収益を得られます。

ナイト・フランク社によると、ドバイの3つの「一等地」であるパーム・ジュメイラ、エミレーツ・ヒルズ、ジュメイラ・ベイ・アイランドの住宅価格は、2023年9月までの1年間に15.9％上昇しました。

この要因には世界の100万ドル以上資産を持つ人がドバイに多く移住しており、不動産のラグジュアリーマーケットの需要が高いことが挙げられます。

この富裕層が移住する傾向は、ドバイ不動産市場の魅力とその成長潜在力を示しています。特に、高級不動産セグメントでは、国際的な富裕層の流入により需要が高まっており、投資家にとっては価格上昇に伴うリセール時や賃貸市場での利益増加が期待されます。

これらの地域の不動産価値の上昇は、ドバイが世界的にも注目される住宅投資先としての地位を固めていることを反映していると言えるでしょう。ドバイの不動産市場は、高い利回りを求める国内外の投資家にとって引き続き魅力的な市場となっています。

UAEの不動産は、更地から建物の完成と共に価格が上昇します。完成後にはリセールをするか賃貸に出すか、市場を見極め選択します。

売却益や家賃収入に対しても一切税金がかからないことがUAEの不動産市場の魅力です。

参照：Shubina, Kateryna. “Gross Rental Yields in United Arab Emirates: Dubai and 4 Other Cities.” Global Property Guide, 28 May 2024, www.globalpropertyguide.com/middle-east/united-arab-emirates/rental-yields. Accessed 10 June 2024.

UAEでは不動産からの家賃収入や売却益に税金が課されないため、日本や他の多くの国と比較して大きな税制上のメリットがあります。

	日本	UAE	香港	シンガポール
個人所得税 （住民税込）	最大55%	0%	17%	20%
法人税 （地方法人税込）	約35%	9%	16.5%	17%
譲渡所得税 配当所得税	20.315%	0%	0%	0%
相続税・贈与税	10~55%	0%	0%	0%
消費税	10%	5%	0%	0%
固定資産税	1.4%	0% (2%: アブダビ・4%: ドバイ)	0%	7%

UAEの通貨ディルハム（Dirham=AED）は1USD=3.67AEDの固定相場性となっています。

つまり、ディルハムはドル高/ドル安に連動するため、その時の米ドル相場によって変動があります。米ドルと連動していることから、不動産購入時にも通貨リスクは低いと言えます。

海外不動産を購入する際、為替変動リスクも一つの不安要素になりますが、米ドルと同等のディルハムを外貨で持つことで、将来的な為替リスクの分散になります。

アブダビ・ドバイを含むUAEの人口は約1,000万人。人口は毎年上昇しており、平均年齢は33.6歳です。

外国人が約90%を占め、主にインド、パキスタン、バングラデシュ出身の男性労働者が多く、男女比は7:3になります。そして、2030年には人口が1,100万人を超えると予測されます。

• UAEの人口は1,000万人。
  └人口の年齢中央値は33.6歳
• 男女比は7:3。
  └男性700万人、女性300万人
• 現地人と外国人比は約9:1。
  └現地人100万人、外国人900万人
• 2030年には総人口1,100万人以上に増加。

参照：”UAE Population Statistics.” Global Media Insight, 16 Jan. 2023, www.globalmediainsight.com/blog/uae-population-statistics/#predictions. Accessed 10 June 2024.

世界の住宅市場を分析する2023年度版UBS Global REAL ESTATE Bubble Indexによると、UAEの住宅価格はまだ適正な価格であると評価されていいます。一方で日本は住宅ローンの金利やインフレ率が低いことから不動産バブルが起こる可能性が高いと評価されています。

UAEでの物件購入の安全性が高い理由の1つに、全てのデベロッパーは物件販売時にエスクロー口座を持つことが義務付けられています。

物件の売買時に、デベロッパーはエスクローと呼ばれる第三者機関の設置を義務付けられており、デベロッパーは建設の進捗証明書を提供しない限り、顧客から支払われた資金を引き出すことがでません。

詳しくはこちらの記事で解説しております。

ドバイ不動産購入時に知っておくべきエスクロー口座

建築の進捗はDLDに反映されることや、1年以上完成が遅れた場合には保証があることが、UAEの不動産市場への信頼性を高めています。

参照：Matt Gul, “UBS Global Real Estate Bubble Index 2022”, https://www.mattgul.com/blog/66735/ubs-global-real-estate-bubble-index-2022-matt-gul

UAEでの不動産の購入方法は未完成の物件を購入するオフプランと完成済みの物件を購入するレディプランがあります。

オフプラン物件とは、完成していない状態で取引される物件です。他の国ではプレビルドとも呼ばれます。

オフプラン物件を購入することの一番のリターンは、ほとんどの物件で、購入月から完成時までに資産増加を見込めることです。

1番のメリットは先行者利益です。
良い条件の物件（ユニット）を最低価格で購入できます。建物の工事進捗と共に物件価格が上昇し、完成までに最大限の利益を狙えます。

オフプラン物件の購入メリットには以下が挙げられます。

• 最低価格で購入可能
• 更地から価格が上昇
• 建築途中でもリセールが可能
• エスクローによる資金の保全
• ペイメントプラン(無利子の分割払い)が主流
• 1年間のMEP保証（Mechanical, Electrical and Plumbing）
• 最良のユニットを選択可能
• 建物10年間保証、瑕疵担保責任

オフプラン物件は建物の工事が大幅に遅れることがあります。また、完成した建物が購入前のイメージ画像や映像と異なる場合もあります。そのためデベロッパーの過去の完成物件や企業への評価を購入前に確認し、信頼できる企業かを見極める必要があります。

オフプラン物件の購入のデメリットには以下が挙げられます。

• 物件の完成が遅れることがある
• 完成がイメージ画像や映像と異なる場合がある
• 初期段階からUAEの銀行ではローン申請ができない（*日本の銀行では担保ローンの申請が可能）

レディプラン物件とは既に完成している物件で中古物件になります。基本的に個人オーナーから購入しますので、取引条件は物件によって異なります。

レディプラン物件の購入メリットとしては、購入後すぐにビザを取得できます。そして、すぐに居住や賃貸として使用することができます。

レディプラン物件は、売買契約締結後、定められた日時に残代金を一括で支払い、即引き渡しを受けます。そして不動産投資ビザをすぐに取得できます。
そして、日本の居住者であってもUAEの銀行でローン申請ができます。

レディプラン物件の購入のメリットには以下が挙げられます。

• UAEの銀行でローン申請が可能
• 不動産投資ビザがすぐ取得できる。
• 建物完成から10年間の瑕疵担保責任

レディプラン物件は中古物件になりますので、転売がすでに繰り返されている可能性があり、オフプランのような物件価格の向上による売却益をあまり見込めません。

オフプラン物件の場合は建物の完成と共に大きな価格の上昇がありますが、完成後に販売されるレディプラン物件は値段が安定しています。また、UAEの銀行融資金利は約5%で、日本の銀行金利と比べると割高な傾向にあります。

日本の銀行から低金利で融資を受ける事も可能です。詳しくはお問い合わせ下さい。

レディプラン物件の購入のデメリットには以下が挙げられます。

• 物件価格がすでに安定しているため、大幅なキャピタルゲインを見込めない
• 建物の保証期間が満了している場合がある
• ドバイの銀行のローン金利が高い

オフプラン物件を購入する場合は大まかに以下の手順で支払います。

ペイメントプランは物件やデベロッパーにより異なります。物件によっては完成前に売買代金の60％、鍵の受け渡し時に40%の支払う60:40プラン、70:30プラン、50:50プラン等があります。
このペイメントプランは購入者の希望に応じで、デベロッパーと交渉ができます。

ペイメントプラン	支払い%	1億円の物件の場合
手付金	2%	200万円
頭金（DLD4%の登録料）	20%+4%	2,400万円
6ヶ月目	4%	400万円
12ヶ月目	4%	400万円
18ヶ月目	5%	500万円
24ヶ月目	4%	400万円
30ヶ月目	4%	400万円
36ヶ月目	5%	500万円
42ヶ月目	4%	400万円
48ヶ月目	4%	400万円
鍵の受け渡し時	40%	4,000万円
（仮：ポストペイハンドオーバー）	40%を分割払い	40万円/月
支払い合計	104%（DLD4%の登録税込）	1億200万円

ポスペイハンドオーバーとは物件完成後にも分割で不動産を購入することのできる支払い方法です。デベロッパーや物件によってよって条件は異なりますが、利息無しで分割払いができます。これにより、賃貸しながら物件の残債を支配続けることもできます。

レディプラン物件で未完成の物件の場合、売主がこれまでデベロッパーに支払った額に売買代金の差額を支払う必要があります。

つまり、1億円で買った物件を2年後に1億2,000万円で売却する場合、これまでに売主がデベロッパーに支払った金額と合わせて差額の2,000万円を支払う必要があります。

その後、買主は売主がデベロッパーと契約した際のペイメントプランを引き継ぎ、デベロッパーへの支払いを継続します。

アブダビ・ドバイでの不動産購入時に日本・UAEの銀行からそれぞれローン申請が可能です。弊社と連携している銀行を活用することで、購入の際の手出しを最小限に抑えることができます。

また、日本の低金利融資とUAEの銀行にて高金利運用をする、2カ国間キャリートレード運用での不動産購入という方法もあります。

不動産ローンに関しましては、お客様の状況によって内容が異なるので、直接お問い合わせください。最適な海外不動産のローンスキームを提案させていただきます。

UAEでは一定額以上を不動産投資すると不動産投資ビザを取得できます。ビザの種類には2年間と10年間のものがあり、10年間ビザのことをゴールデンビザと呼びます。

ビザを獲得することで家族をUAEに移住させることや銀行口座をスムーズに開設できるなどのメリットがあります。2年間と10年間のビザでそれぞれ申請条件と利点が異なりますので以下に紹介します。

申請条件

• 最低750,000aed以上の物件を保有している
• 建物が50%以上物件が完成している必要がある

利点

• 配偶者と子供に対して同等の期間（2年間）適応される
• 両親に対して1年間適応される
• 労働、勉強など必要となる長期の滞在ビザが必要ない
• UAEの銀行口座を開設できる

申請条件

• 最低2,000,000aed以上の物件を保有している
• 建物が50%以上物件が完成している必要がある

利点

• UAE国外に滞在していてもビザを保持できる
• メイド2人とドライバー1人のビザスポンサーとなれる
• 配偶者と子供に対して同等の期間（10年間）適応される
• 子供は25歳まで適応される
• 両親に対して10年間適応される
• 労働、勉強など必要となる長期の滞在ビザが必要ない
• UAEの銀行口座を開設できる

これまで10年間のゴールデンビザは、1,000,000aed（約4,000万円）分の支払いが必要でした。しかし、2024年1月後半にはこの1,000,000aed分の支払いは無くなり、投資家はオフプラン、レディプランに関係なく、保有若しくは保有する予定である不動産の価値が200万ド ル以上であれば、ゴールデンビザを取得できるようになりました。

この情報は2024年の1月22日の発表のため、政府のシステムにまだ反映されていません。最新の情報を確認する必要があります。

参照：”Golden Visa: Dubai Property Offers a Path to Long-Term Residency in the UAE.” The National News, 24 Jan. 2024, www.thenationalnews.com/business/money/2024/01/24/golden-visa-dubai-property/. Accessed 10 June 2024.

最近ではUAEの銀行口座の開設が、UAEに住んでいない非居住者でも可能となりました。UAEは国も民間企業も常に柔軟に変化しているので、最新の情報を常に追っていく必要があります。

ドバイでは不動産詐欺が横行しています。

これは海外企業のみならず、日系企業が日本人の顧客を騙すケースが多く存在しています。不動産を購入する際は、購入する企業やその役員（パートナー）の情報を事前に確認するように心掛けて下さい。

1つの事例として、オフプラン物件を購入する際、直接デベロッパーに支払わず、不動産関係者へ支払ってしまい連絡が取れなくなったという事例がありました。

オフプラン物件を購入する場合、購入者は直接デベロッパーに物件の支払いをします。

全てのデベロッパーは、エスクローアカウントを持っており、顧客からの支払いは全てエスクロー口座に着金し保全されます。建物の工事進捗に応じて、エスクロー口座からデベロッパーに支払われます。

1. 不動産販売のライセンスを持っているか確認する
2. 企業の代表者と役員の経歴の事前調査
3. トレードライセンスを保有しているのか
4. 紹介されるデベロッパーの評判やこれまで実績

まず初めに、不動産販売者が不動産取引をするための不動産ライセンスを持っているかを調べましょう。このライセンスがない限り、UAEで不動産業を行うことはできません。

1. トレードライセンス
2. 企業の不動産ブロカーライセンス
3. 個人の不動産ブロカーライセンス

次に、購入する企業の代表者や役員の経歴の事前調査です。

ドバイでは過去に日本で詐欺を犯したことから移住し、ドバイにて不動産業に携わっている人もいます。そのため、仲介企業のトレードライセンスに記載されている代表やパートナー（役員）の名前を検索するなどし、素性の裏どりをしてください。そして更にトレードライセンスのオンライン上での照合です。

アブダビのトレードライセンス内容を照合する場合はこちら。
ドバイのトレードライセンス内容を照合する場合はこちら。

UAE内、特にドバイでは不動産詐欺やロシア人などによるマネーロンダリングなど多くのブラックマネーが出回っています。ドバイで不動産を購入する際にはどのような手順で不動産を購入すれば良いのか、信頼できるパートナーを見つけ詐欺に合わないように気をつけましょう。

バイテックス(BITEX)はアブダビの法人ではありますが、ドバイ大手の不動産デベロッパーエマール(EMAAR)、ショーバ(Sobha)、エリントン(Ellignton)など全ての業者と業務提携しています。

その中でも、我々が特に信頼できるパートナーとして協業している企業がアブダビに本社を構えているアルダーです。アルダーは資産規模でUAEで1番大きなデベロッパーで、アブダビ政府の資本で事業展開しています。住居はもちろん商業施設や土地の開発まで手がけており、アブダビの主要エリアの8割以上にアルダーが携わっています。

アルダーは民間と政府から資本が入っている半官半民の企業です。

主な事業としてAldar Development（不動産開発と管理）とAldar Investment（投資）があります。そして、Aldar Propertiesの株式はアブダビ証券取引所で取引（株式相場：ALDAR:UH）されています。最新の株価と発行済み株式数を考慮すると、今年2024年3月の時価総額はAED45.29Bとなります。この額は、ドバイやアブダビを含むUAE全体のデベローパーの中で1番高い額となります。主な投資元にはMUBADARAという政府系ファンドが入っています。

アブダビ・ドバイを含むUAEで1番のデベロッパーAldar

アルダーは購入する顧客を選定するため、ルーブルアブダビやノブレジデンスなどは、物件の抽選になることはもちろん、購入者の身元確認など厳しく行われます。特にルーブルレジデンス(Louvre Residences)の人気は高く2日間で全室が完売しました。

• アルダーは半政府企業で、アブダビ政府100％出資の投資会社ムバダラ(Mubadala)が株主
• アブダビの不動産市場の需要と供給をコントロールしている
• 土地の開発も手がける「マスターデベロッパー」
• 株式がアブダビ証券取引所で取引されている
• 企業の業績として売上・粗利が共に上昇傾向にある
• 他のデベロッパーと比べて物件のクオリティが相対的に高い

アブダビの主なGDPは石油などがあり経済の根幹を強く支えています。そして、その政府が不動産事業として手がけるのがアルダーと言っても過言ではないでしょう。

上記でも記載したようにドバイが経済危機に直面した際には、アブダビが助けるという構造になっています。このことから、アブダビ政府が大きく関わっているアルダーはUAE国内で安心と信頼がある企業だと認知されています。

アルダーは直近でラス・アル・カイマ(RAS AL KHAIMAH)にてニッキービーチレジデンス(NIKKI BEACH RESIDENCES)を発表しました。このエリアが注目されている理由としては、2026年にカジノが完成予定のためです。

ラスベガスにカジノを展開する大手wynnグループが現在このエリアにカジノを建設しており、その完成と共に周辺エリアの値段も大きく上昇する見込みです。

ニッキービーチレジデンスは2028年に完成予定で、現時点で物件を購入しておくことで2026年のカジノの完成を経て、鍵の受け渡し時には物件価格が倍になるだろうとアルダーは見込んでいます。

このことから、物件の転売として考慮いただけることはもちろんオススメですが、完成後にはカジノへ来る観光客をターゲットにAirbnbなどを使い短期間での貸し出しで収益を上げることも可能です。インカムとキャピタルゲインの両方を狙える優良物件と言えるでしょう。

バイテックスは日本での長年の不動産経験そして弊社のミッション・ビジョン・バリューを基に、不動産業の本物のプロとしてお客様にアドバイスいたします。

既に世界的に有名なドバイの不動産をはじめ、隣の首都であるアブダビにも我々は大きな魅力を感じております。

最近の発表ではドバイのパームジュメイラにアルマーニと建築家の安藤忠雄が共同で作ったアルマーニレジデンスや、アブダビではノブレジデンスなど日本とも関係のあるブランドレジデンスが建築されています。

このような高級物件でキャピタルゲインを狙った投資や、UAEでの初めて投資として2,000万円後半からの物件を賃貸として回す方法もあります。そして購入後も、賃貸またはリセールまで全てシームレスに対応いたします。

また、弊社では支払いプランやローンに関しても柔軟なご提案ができるようなプランを用意しております。例えばUAEの銀行ローンを使った場合、5%後半程度かかることが多いですが、我々が提携する日本の銀行で不動産担保ローンを使えば2%前半で抑えることもできます。

不動産に関わらずUAEや中東でのビジネス進出を考えている方へのサポートも行っておりますので、是非お気軽にご連絡ください。